"全国第一爆"爆出西安数十烂尾楼 最长16年

2015年11月23日07:52    来源：华商网-华商报

　　12秒的巨响过后，11月15日，位于西安市高新区的环球西安中心金花办公大楼闲置十余年后爆破拆除。未来，原址将重新建起一个集商业、办公、公寓、酒店等功能为一体综合体项目。

　　该建筑是目前国内城市爆破拆除最高的楼，因此被誉为“全国第一爆”，这“全国第一爆”推倒了一座著名的烂尾楼，却让西安其它“知名”的烂尾楼进入公众视线，西安目前的烂尾楼大概有多少?它们烂尾的原因是什么?推倒重来或是其它的解决办法，是否能将它们盘活——

　　16年烂尾楼炸掉重来，未来每平米售价过万才能保本?

　　11月15日上午7时，一阵巨响过后，位于西安市高新区繁华地段的原金花办公大楼爆破拆除。作为国内城市爆破拆除最高的楼房，该楼盘的建成时间成为舆论关注的焦点。

　　公开资料显示，被拆大楼于1996年开工建设，1999年封顶，仅完成了主体和外立面的建设，至爆破前一直未正式投入使用，闲置时间长达16年。拆除以后，原址将重新建起一个集商业、办公、公寓、酒店等功能为一体综合体项目。

　　据西安市环保局高新分局今年8月的公示，项目新规划“环球西安中心一期”已经通过了环评批复，投资20亿元，用地58.284亩，总建筑面积387332㎡，其中包括楼高200米、165米的超高层建筑。

　　从118米到200米，建筑高度被“拔高”，该项目的建筑面积也达到原来10倍。“新建筑的投资额绝非拆掉前可比。” 一位熟悉工程建设的人士认为，刨除土地成本，已拆除的旧楼如果只完成主体和外立面，花费也就1亿元左右，“重新建设的成本肯定要数倍增加。”

　　这也让不少舆论对“拆旧立新”的行为表示惋惜。前述人士提出：为什么不能将旧楼改建使用?这栋楼的落成不过十多年，一天未用就拆可能会形成建材等方面的浪费。

　　“拆旧立新应当是多方评估的结果。”美城机构首席市场分析师严九远认为，从项目定位和周边市场环境看，做综合体会有比较好的溢价空间。他测算，该项目的楼面价格达4300元/㎡左右，考虑到超高层的开发成本更高，未来售价至少要达到万元一平米才能保本。

　　西安仍有几十个楼盘烂尾，最长闲置时间达十六年

　　环球西安中心最终结束了“烂尾”16年的命运。但华商报记者注意到，并不是所有的“烂尾楼”都有这样的好运，西安仍有多个房地产项目在停工、闲置状态下处于无休止的等待之中。

　　那么，西安究竟还有多少个烂尾楼呢?华商报记者咨询了西安市建委、房管局等多个部门，未能找到这方面的准确统计。有一位熟悉资产拍卖的人士估算，西安市大大小小的烂尾楼盘加起来有数十个，商业和住宅项目皆有，分布在从南到北的不同区域内，烂尾时间短则半年一年，长的甚至长达十六年。

　　烂尾类型一：完工后处于闲置状态

　　三安国际大厦烂尾十六年无人接盘

　　位于西安市高新路和科技路十字东北角的三安国际大厦，因为所处地段繁华、时间久远，被网友戏称为西安烂尾楼地标之一。据了解，这栋楼在1995年筹建，1996年左右陕西三安房地产开发公司接手并施工。1999年的时候，该楼盘主体结构已经全部建好，外立面也基本处理完毕就在接近完工时，三安公司资金链断裂，大厦随即“沉睡”至今。

　　11月19日，华商报记者在该楼下看到，这栋大厦矗立在高新区繁华的十字路口，位置十分优越。值得注意的是，三安国际大厦距一周前被爆破的环球西安中心金花办公大楼仅有一公里左右的距离，可谓是“第一爆”的邻居。

　　“三安大厦本来是有多次机会可以盘活的。”中国长城资产管理公司西安办事处一位项目经理告诉记者，作为曾经的最大债权方之一，他们曾持有三安大厦多套房产五年时间。该楼盘地理位置优越，吸引过大量投资人前来考察，遗憾的是，最终都不了了之。

　　既然被多人看好，为什么十几年来却无一家接盘?该项目经理分析，首先，三安大厦的债权关系非常复杂，这么多债权人，只要有一方不同意，投资人就难以接盘;其次，这个楼盘的内部结构已经落伍，不仅立柱太多、使用面积不高，而且户型也是上世纪90年代的设计;即便有投资人接盘，相关规划是否需重新报批也是一个障碍。

　　北郊一大楼除底层外“撂荒”

　　同样命运多舛的还有位于西安市凤城二路与凤城三路间、市图书馆对面一座20多层、原名中讯国际大厦的建筑。公开资料显示，该楼盘筹建于2000年初，曾命名为“中讯国际大厦”，后来由于承建方资金链再度中断和一些经济纠纷于2002年前后停工，2003年西安银行占用了临街的一楼开始营业，被誉为西安城北“第一烂尾楼”。

　　11月20日上午，华商报记者在该大厦门口看到，对联上的字残缺不全，楼顶电线暴露在外，北边一侧还放着不少建筑垃圾，除了底层有银行网点使用外，楼上处于闲置状态。一位自称负责该楼盘的男子表示，建筑面积一共约5万㎡，如需要等装修和招商完了再说。一楼一家银行工作人员告诉华商报记者：“这是个废弃的楼盘，楼上上不去，也不知道叫啥名字，具体我也不了解。”

　　一位从业地产开发十多年的人士透露，中讯国际大厦的“撂荒”，主要和资金链中断、拖欠工程款有关。而这种情况是不少楼盘出现烂尾或者被“撂荒”的主要原因。

　　四通大厦躺在南郊红缨路口无人知

　　11月20日上午，华商报记者在西安市友谊路与红缨路口找到了另一处基本闲置的四通大厦。该大厦外墙上贴着瓷砖，部分使用玻璃幕墙，但有的玻璃和墙面已经缺损。除了个别几个房间悬挂着空调外机，大部分房间明显无人使用。前述知情人士透露，四通大厦的建筑年代也在本世纪初，从完工起就没怎么使用过。一位门卫则向记者表示：“这栋楼现在就等着出售，不对外出租。”

　　该楼附近有一位人士介绍说，这个楼在这里多年了，“这么好的地方，没想到竟然还是一个没有人使用的楼，真是可惜了!”

　　据知情人士透露，该楼盘的建筑面积不算太大，但是债权关系复杂，“还有一些说不清的纠纷。”正是这些因素的共同作用导致了这样一个处于二环之内的楼盘沦落到现在的样子。

　　烂尾类型二：目前处于停工状态

　　炭市街北巷“新城国际大厦”烂尾好几年

　　业内人士介绍，西安市东新街附近也有一个名为新城国际大厦的烂尾楼。11月20日中午，华商报记者刚走到炭市街附近就远远就能看到，裸露的钢筋水泥和没有处理的水泥墙面，与附近的大楼形成鲜明的对比。华商报记者在现场看到，这座楼只建了约10层，外部的脚手架上不少钢管已经生锈，楼顶上的杂物和外露的钢筋让大楼显得十分破败。华商报记者注意到，截止当日，该项目没有任何开工或者继续修建的迹象。

　　据西安房地产业内人士介绍，位于炭市街北巷的“新城国际大厦”的情况比较特殊，因为“超高”和拖欠建设方资金等问题，“撂荒”在新城广场东侧的繁华街市好几年了，成了一座名副其实的烂尾楼。

　　长安区紫翰庭院盖到20多层已停工

　　位于西安市长安区韦曲附近的紫翰庭院，是从去年开始停工的。11月20日傍晚，华商报记者辗转找到这个楼盘，发现门前四个字的案名里，第一个字已经消失不见了。附近一位商户介绍：“这就是紫翰庭院，盖了一半，放那儿没人要。”透过围墙可以看到，该楼盘有三栋楼，靠路边一栋已经盖到20多层，靠里侧的分别盖到2层和3层，目前均已停工。大门口铁门紧闭，在一侧贴着“建设用地规划设计条件公示”等信息，上面显示的名字正是紫翰庭院，并显示这是一个住宅小区。

　　华商报记者发现，目前很多房地产网站上还能找到该烂尾楼的售楼电话、最新房价、地址、交通和周边配套、户型图、实景图等楼盘信息。据业内人士介绍，该项目的老板去年“跑路”，原因主要与项目的土地性质关系较大，同时开发商的资金紧张，也是导致楼盘出现烂尾的原因之一。

　　“西北第一高楼”沉睡九年成地标

　　西安部分烂尾楼获新生

　　华商报记者梳理发现，事实上，西安多个曾经的烂尾楼，最终是通过“改头换面”来重获新生。如南门外的原太阳宫，多次易手最终变更为珠江时代广场后，历时十二年终于建成亮相;北大街原迎宾大厦更名为“锦苑富润大饭店”，2007年开业;金花北路的原西都大酒店，也沉睡很久，几经周折，2010年变身“新兴戴斯大酒店”，璀璨亮相;最有名的还要算南二环与朱雀路十字的陕西信息大厦，曾被称为“西北第一高楼”，烂尾九年后，终于在2011年以皇冠假日酒店的新身份对外营业，成为一个地标性的建筑。

　　位于西安市北关十字东南角的“吉祥凤凰”曾经烂尾近数年，不过该项目目前已重获新生。11月19日，华商报记者来到该项目，如今楼盘已经盖好，有业主已入住，一楼有数家店面正在营业。

　　烂尾原因复杂，不光是钱的问题

　　每个烂尾楼的背后都有不同的“故事”，并不仅仅是钱的问题。

　　“总之，烂尾楼的形成原因复杂，并不完全是钱的问题。”复旦大学房地产研究中心商业地产专委会副秘书长夏强说，有的可能是资金方面出了问题，比如说融资受阻，或是合资方中断合作，又或是业主资金不足难以为继导致停工;还有的是建筑本身手续不全，或者没有通过相关审批，手续不全，被政府查封强行停工甚至自行“卡”在最后的交付环节;另外还有一些规划、定位根本就和市场不符，强行推出也是死路一条。

　　中商联商业研究院专家工作委员会副主任王建红认为，前些年的房地产市场开发过热，市场供应超出需求，项目生存环境恶化是不少楼盘烂尾的“外因”。他说，一些根本不具备运作大项目实力的小开发商，靠着关系拿到了土地，随后碰上楼市下滑，融资和运营出现“闪失”，项目烂尾也就不奇怪了。

　　拆了重建或难以照搬，“破烂王”也不是谁都能当

　　一位地产评论人士指出，环球西安中心的拆除之所以引发业界关注，除了因爆破高度在国内首屈一指，将烂尾楼推倒重来的处理方式，在西安也是不多见的。

　　雅狐企划总经理冯奔认为，与进行改建相比，推倒重建要更为激进和彻底，但这种方式并不一定适合所有的烂尾项目。每个个案存在的问题不同，如果烂尾楼在定位、质量和设计上没有问题，“那么拆掉就是一种浪费。”

克而瑞总经理朱郁表示，要盘活烂尾楼还有一个关键问题是：谁来接盘?长期无人问津、没人敢接的烂尾项目，一般是问题极为复杂，难以让接盘者获利的“烂摊子”。在房地产业内，接手此类楼盘也被戏称为“捡破烂”。“破烂王’也不是谁都能当的。”朱郁指出，相对而言，大型房企是更为靠谱的下家，更有实力“变废为宝。”今年以来，多个西安本土开发商与外埠大型房企联姻，就可以提供一些思路上的借鉴。

　　也并非每个烂尾楼都有买家愿意接手。一位资产拍卖商告诉华商报记者，近些年由于房地产市场下滑，开发项目的风险增加，开发商接盘都会非常谨慎。即便是有实力的买家，也需要碰到非常理想的出价，过程往往还不顺，“楼虽然烂尾了，毕竟地还在，持有者也想挽回一些损失，价格方面不会轻易松口。”

　　复旦大学房地产研究中心商业地产专委会副秘书长夏强认为，盘活烂尾楼其实也是对新接盘者耐心的考验，只要项目的地段没问题，加上相关政府部门的积极协调，未来应该能找到比较好的办法。